諸暨市人民政府辦公室關于印發《諸暨市進一步推進物業服務業高質量發展實施細則》的通知

諸暨市進一步推進物業服務業高質量發展實施細則

為滿足居民日益增長的物業管理服務需求，有效破解我市物業服務業發展瓶頸，推動物業管理服務行業高質量發展，根據《紹興市物業管理條例》《紹興市人民政府辦公室關于推進物業服務業高質量發展的實施意見》（紹政辦發〔2023〕42號）文件精神，結合我市實際，制定本實施細則。

一、工作目標

構建“黨建統領、政府監管、基層主導、業主自治、市場運作”的共建共治共享的小區治理格局，深入推進物業服務常態長效監管。引導培育具有競爭力的龍頭企業、品牌企業，打造一批示范性、規范性住宅小區，全面提升物業服務行業整體水平。逐步實現業主委員會“應建盡建”，切實增強業主委員會履職能力和業主主體意識、自治意識，有效防范和化解物業管理矛盾糾紛，明顯提升物業服務社會滿意度。

二、主要任務

（一）融入基層社會治理體系

1.加強黨建統領。堅持把加強黨的領導作為貫穿物業管理工作的主線，將黨建工作有效覆蓋到物業管理、延伸到物業小區，全力推進“支部建在小區上”；強化鎮街社區黨組織對物業服務企業的領導，深入推進“雙向進入、交叉任職”，抓實社區物業黨建聯建，積極培育“紅色物業”；建立黨建引領下的社區、業主委員會、物業服務企業三方協同機制，制定三方協同共治指導意見。

2.壓實屬地管理責任。鎮鄉（街道）是屬地管理的主體，應建立健全物業管理體系，明確分管領導，配齊配強物業管理人員力量，履行物業管理職責；鎮鄉（街道）要建立健全居住社區綜合治理工作制度，指導開展物業服務質量評價，探索建立業主委員會成員年度考核評價機制，考核結果向全體業主公布。

3.構建共建共治共享格局。堅持新時代“楓橋經驗”，完善物業糾紛多元化解機制，構建人民調解、行業調解、行政調解、司法調解的多元解紛大格局。建立健全物業管理會商機制，定期研究解決難點問題。鎮鄉（街道）要調動社區社會組織、社會工作服務機構、社區志愿者、駐區單位的積極性，共同參與居住社區治理。引導物業服務企業積極參與社區文明創建、清潔城市“410行動”、垃圾分類、治安管理、防汛抗災等基層治理及公共服務，形成社區治理合力。委托物業服務企業承擔公共服務的，應當向物業服務企業支付相應費用。

4.推進物業管理數字化建設。做好物業管理電子信息平臺的應用和維護工作，提供線上報修、投票選舉、物業維修資金查詢使用、保修金使用申請等多樣化服務。同時通過線上線下相結合的方式，聚焦住宅小區“人、錢、物、權”四要素，按照服務內容、資金使用、物業用房“三公開”，重大事項決策、業主委員會選舉、物業服務企業選聘“三透明”，企業服務、業主委員會履職、公共收益賬目“三監督”標準，以點帶面，輻射引領，形成全域建設“清廉物業”格局。鼓勵物業服務企業、通訊運營企業和社會資本對已建小區進行智慧物業改造，開展智能家居、公共設施管理、智能門禁、停車管理等智能化物業服務；實現小區管理和服務的智能化和信息化。

（二）強化物業服務市場監管體系

5.完善物業項目招投標機制。鼓勵鎮鄉（街道）介入物業管理項目招投標全過程監管，監督指導建設單位（前期物業招標）或業主委員會采用公開招投標方式選擇物業服務企業；根據省物業服務企業信用等級、諸暨市物業服務質量考核等級評定結果，引導業主選擇適合的物業服務企業。

6.加強物業服務收費管理。建立動態調價機制，業主應與物業服務企業在合同中約定服務價格及調價方式。市發改局應會同建設局定期發布或調整物業服務成本信息和計價規則，物業行業協會要協同配合。倡導物業服務企業定期公開在管項目收支概況（即企業“小賬”），促進形成“質價相符、按質論價、優質優價”的物業服務市場機制。

7.加強物業服務全過程監管。鎮鄉（街道）和市建設局要指導開展物業項目交付承接查驗，監督建設單位邀請業主代表參與共用部位、共用設施設備的驗收；市建設局要強化物業服務合同備案管理；市建設局、綜合執法局、市場監管局、消防救援局等部門要定期開展聯合檢查，對發現問題拒不整改的物業服務企業，約談相關負責人，根據《浙江省物業服務企業信用信息管理辦法》計入企業信用檔案，并對違法行為作出處罰。

8.強化誠信管理及行業自律。建立物業服務質量考核機制，利用物業管理電子信息平臺定期開展業主滿意度測評，考核結果實行晾曬制度并納入企業誠信體系；加強職能部門、鎮鄉（街道）之間的聯動，強化信用信息及考核結果與項目招投標、業主大會選（續）聘物業服務企業、政府采購、示范評價等方面的關聯；發揮物業行業協會的作用，加強對項目負責人、企業關鍵崗位從業人員的培訓與管理，制定行業規范，杜絕惡性競爭，構建和維護良好的物業服務市場秩序。

9.強化執法環境建設。嚴格落實《紹興市人民政府辦公室關于對涉違房屋采取“四不予”措施的通知》（紹政辦發〔2015〕82號）要求，全面推進“執法進小區”。強化物業服務企業履職，對業主違規裝修、違法搭建、堵塞消防通道等行為，要及時勸阻并上報，形成“小區吹哨、社區接報、部門報到”常態化工作機制。加強與法院的溝通協作，通過共享法庭、巡回審判等方式開展調解指導、普法宣傳，推進物業糾紛訴源治理。

（三）構建業主委員會良性運營體系

10.優化業主委員會配置。鎮鄉（街道）應積極推進轄區內小區業主委員會組建工作，指導成立業主大會籌備組、業主委員會換屆小組，對業主委員會成員人選進行全過程把關，提高業主委員會成員中的黨員比例，實現業主委員會“應建盡建”。加強對業主委員會成員崗前法律法規和業務培訓，提高依法依規履職能力。

11.規范業主委員會運行。嚴格執行業主大會決議，推動業主大會建立業主委員會換屆審計、重大事項事前審議、公共收益支取審批等制度，以制度規范業主委員會日常運行。業主委員會應參加由社區組織，小區黨組織、業主委員會和物業服務企業負責人等多方參與的聯席會議，研究討論小區建設管理重大問題，推動矛盾糾紛源頭預防和前端化解。

12.加強業主委員會監督。業主委員會應當建立健全財務、檔案和印章管理制度，定期向業主公布業主共有部分經營與收益、維修資金使用、經費開支等信息，保障業主的知情權和監督權；業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，市建設局或鎮鄉（街道）應當責令限期改正或撤銷其決定，并通告全體業主；鎮鄉（街道）要加強物業管理區域資產和資金的監管，探索推行業主委員會賬戶由社區監管機制，開展公共收益“三年一輪審”工作。

（四）創新物業服務多元化產業體系

13.推行“多類型”物業服務模式。針對不同物業項目，面向差異化服務群體，鼓勵物業服務企業探索相匹配的運營模式：老舊小區與鎮鄉（街道）合作推行托底式、包干式服務；普通商品房根據居民需求推行“菜單式”服務；高端商品房可試行科技賦能智能化服務；安置小區物業管理模式可采取專業化物業管理、業主委員會自治、社區管理及國有物業服務企業打包管理相結合的方式；鎮鄉（街道）可探索物業服務企業通過“先嘗后買”方式進駐住宅小區，逐步培養居民“花錢買服務”意識。

14.推廣“大物業”服務模式。整合規模較小、距離適當的無物業、獨棟房屋、開放式小區，依法合并規整周邊市政道路、背街小巷，延伸公共市政服務，形成“大物業”管理范圍。可通過鎮鄉（街道）兜底資源購買服務與無物業小區“肥瘦搭配”、整合公共服務資源實施城市運營、結合舊改引入社會資本實現“投建管”一體化等模式，推動“破、小、散”住宅小區物業管理全覆蓋。挖掘盤活社區閑置資源，因地制宜完善養老、托育、助餐、停車管理、充電設施、智能快件箱等公共服務配套設施，收益反哺“大物業”管理單位，實現“自我造血”可持續良性運轉。

三、保障措施

（一）加強組織領導。健全完善市物業管理工作領導小組，由市分管領導任組長，市建設局主要負責人任副組長，市委社工部、市府辦、編辦、信訪局、發改局、公安局、民政局、司法局、財政局、人社局、自規局、文廣旅游局、應急管理局、市場監管局、綜合執法局、生態環境分局、供電局、電信局、大數據中心、人民法院、消防救援局等部門（單位）和各鎮鄉人民政府（街道辦事處）分管負責人為成員，負責全市物業管理工作的組織領導，定期召開工作會議，研究部署物業管理工作重大問題。下設辦公室在建設局，負責牽頭落實領導小組的決定，研究制定全市物業管理相關政策，部署重要活動，統籌協調重大問題。

（二）加大政府扶持力度。將物業服務業納入全市現代服務業扶持發展范疇，市財政局每年配套安排物業管理專項經費，納入年度財政預算，主要用于行業產業發展、爭先創優和物業管理行業誠信建設等。

（三）加強考核培訓。多渠道、多形式宣傳有關物業管理的法規政策，引導社會各界和廣大業主關心與支持物業管理工作，營造良好工作氛圍；不斷加大對鎮鄉（街道）、村（社區）物業管理工作人員以及住宅小區業主委員會成員的業務培訓力度，提升物業管理水平。加強對住宅小區物業管理工作的日常監督檢查，將其納入鎮鄉（街道）、部門綜合考核內容。

本實施意見自2024年8月23日起施行。

附件：諸暨市物業管理部門（單位）職責分工清單

附件

諸暨市物業管理部門（單位）職責分工清單

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