轉上級政策：《住房租賃條例》專家解讀：《住房租賃條例》——構建租購并舉住房制度的里程碑

趙慶祥政策原文??

北京房地產中介行業協會秘書長

近日，《住房租賃條例》（以下簡稱《條例》）正式頒布實施。作為我國首部住房租賃領域行政法規，《條例》的出臺標志著住房租賃市場從粗放發展邁向法治化、規范化新階段，為破解“重購輕租”難題、實現“住有所居”民生目標提供了系統性制度保障，堪稱我國住房制度改革的重要里程碑。

一、回應民生痛點：住房租賃的民生性與戰略性

住房租賃是新市民、青年人、城市運行服務保障人員等群體實現“安居夢”的重要途徑。其中快遞員、家政服務人員等城市運行保障者的居住需求高度依賴租賃市場。這一現狀折射出住房租賃的雙重屬性：既是關乎群眾切身利益的民生問題，也是影響城市人才集聚與發展動能的戰略問題。

《條例》首次以行政法規形式明確了住房租賃的社會公共服務定位，通過構建“穩租金、保權益、強監管”的制度框架，將租房從“市場自發行為”升級為“政府主導的民生工程”。例如，針對“押金難退”這一長期頑疾，《條例》第十條規定“出租人收取押金的，應當在住房租賃合同中約定押金的數額、返還時間以及扣減押金的情形等事項。除住房租賃合同約定的情形以外，出租人無正當理由不得扣減押金”，并規定住房租賃經紀機構和網絡平臺經營者不得代收、代付住房租金、押金。

二、填補法律空白：構建住房租賃“全鏈條”制度體系

（一）立法層級的突破性提升

此前我國住房租賃領域主要依賴民法典、城市房地產管理法等相關規定，缺少國家層面專門立法。《條例》作為首部專門性行政法規，系統整合了合同備案、資金監管、權益保障等多項制度，形成了“事前準入—事中監管—事后追責”的完整治理閉環。

（二）制度創新的三大亮點

1.市場主體“分類監管”模式

將市場主體細分為個人出租人、住房租賃企業、住房租賃經紀機構、網絡平臺經營者四類，實施差異化監管：個人出租住房的租賃合同連續履行達到規定期限的，個人出租人按照有關規定享受相應的政策支持，鼓勵閑置房源入市；明確了住房租賃企業，并規定住房租賃企業應當具備與其經營規模相適應的自有資金、從業人員和管理能力；住房租賃經紀機構應當具備與其經營規模相適應的自有資金、從業人員和管理能力，并將其從業人員名單向房產管理部門備案；網絡平臺經營者承擔核驗住房租賃信息發布者身份信息的職責，未履行核驗責任的，會受到相應處罰。

2.租賃資金“防火墻”機制

針對“高進低出”“長收短付”（租賃企業一次性收取租客長期租金卻按月支付房東）引發的爆雷風險，《條例》第十九條規定“從事轉租經營的住房租賃企業應當按照規定設立住房租賃資金監管賬戶并向社會公示，并通過該賬戶辦理住房租賃資金收付業務，具體辦法由國務院住房城鄉建設主管部門會同國務院有關部門制定”，從根源上遏制金融化運營傾向。

3.租金調控“監測+引導”機制

《條例》第二十九條規定“設區的市級以上地方人民政府應當建立住房租金監測機制，定期公布本行政區域內不同區域、不同類型住房的租金水平信息”。地方政府發布租金水平，此舉能引導租金合理定價，保障承租人居住穩定性。

三、平衡效率與公平：政府與市場的協同治理

《條例》兼顧行業監管需要和營商環境優化，一方面通過住房租賃企業和住房租賃經紀機構的“開業信息報送機制替代審批制”，鼓勵創新創業、降低交易成本，發揮市場資源配置作用；另一方面又要求機構企業具備與其經營規模相適應的自有資金、從業人員和管理能力，防止企業盲目擴張造成經營風險。

《條例》的制定正是基于對市場失靈的糾正，通過政府規制手段，規范市場秩序，保障弱勢群體權益，實現住房租賃市場的公平與效率。對于個人二房東問題，第二十條規定自然人轉租他人住房開展住房租賃經營業務，經營規模達到規定標準的，適用有關住房租賃企業的規定。對于押金、預收租金被挪用等問題，第十九條規定“從事轉租經營的住房租賃企業應當按照規定設立住房租賃資金監管賬戶并向社會公示，并通過該賬戶辦理住房租賃資金收付業務”。北京等各地的先行先試，印證了這些制度設計的實踐效能。

結語：從“有法可依”到“良法善治”

《條例》的頒布是住房租賃法治化的標志。未來需重點推進三項工作：一是加快制定相關配套政策；二是全面深入開展《條例》的普法宣傳；三是督促縣級以上地方人民政府房產管理部門建設完善住房租賃管理服務平臺。如此，才能將《條例》的立法本意落地成為“良法善治”，實現法治化引領住房租賃市場高質量發展。??